非常建议在决定购买土地之前进行土地尽职调查。由于土地法律复杂，并且经常与其他法律（如城市规划法、建筑管制法、国家森林法等）相互重叠，因此土地尽职调查清单通常非常广泛。我们总结了以下几点建议，供买方在购买土地前参考：

核实买方是否具备土地所有权资格

根据法律规定，非泰国个人或实体被禁止或限制拥有土地。如果土地买方为非泰国个人或实体，首先必须确认其是否具备拥有土地的资格。外资全资或外资控股公司在获得相关主管机关批准的情况下，可能可以拥有土地，特别是获得泰国投资促进委员会（BOI）或泰国工业园管理局（IEAT）的批准，具体取决于公司的经营活动及相关主管机关规定的条件。

如果未获得此类批准，公司若希望拥有土地，则可能需要调整股权结构，使外资持股比例最高不超过49%。由于买方将成为运营公司的少数股东，因此可由各股东签署股东协议，以确保非泰国股东的权利和利益得到保障。建议买方聘请经验丰富的法律顾问协助处理此类事务。

核实产权证书及实际土地面积

卖方必须能够出示某种形式的土地权属证明，无论是土地所有权证书（Nor Sor 4）还是土地使用权证明（Nor Sor 3）。

虽然还存在其他类型的权属证明，但买方应根据具体情况评估其法律效力及相关风险（并在当地专业人士协助下进行分析）。

买方可聘请土地测量师核实土地实际面积是否与权属证明上记载的面积一致。在许多情况下，实际土地面积可能小于权属证明中所记载的面积。例如，邻居的围栏侵占了土地范围，或河岸因水流冲刷而发生塌陷。

此外，买方还可以利用调查结果作为谈判依据，要求降低土地售价。

城市规划

城市规划会限制特定区域内可进行的活动。受限制的活动通常包括工厂以及可能对周边居民环境或健康产生影响的活动，例如医院、大型购物中心、畜牧养殖场等。

因此，买方应确认拟购买土地在城市规划规定下是否允许开展其计划从事的活动。

出于安全考虑，法律还根据道路宽度限制建筑物高度。例如，在狭窄道路（泰语称为“Soi”）旁，不允许建造高度达到或超过23米的建筑物。因此，大型公寓开发商通常不会选择位于小巷内的土地。

另一方面，喜欢安静居住环境的人士则可能更倾向于购买位于小巷旁的住宅，因为受城市规划限制影响，该区域不会出现大型住宅建筑项目。

建筑物

如果土地上附带建筑物，买方还应核查该建筑是否已依法取得建筑许可证，或确认其属于法律规定可免于取得建筑许可证的情形。

除建筑许可证外，法律还要求某些特定类型建筑取得使用许可证，例如酒店、学校、会议中心、加油站、公寓等。

同时，买方还应谨慎核查是否存在建筑物侵占公共区域的情况，以避免未来产生法律风险。

反之，买方也应确认周边邻居的建筑物是否侵占拟购买土地。如果存在此类问题，买方可要求卖方在土地过户前解决相关问题（若无法在过户前解决，则可协商调整价格或由卖方提供赔偿保障）。

土地税

对于拟购买的土地，买方还应向当地行政机关确认是否存在未缴纳的土地税，以避免在交易完成后承担未知债务或责任。

在实践中，已有许多案例表明，买方因未对上述关键事项进行核查，最终导致无法按照原计划使用土地，并因此遭受重大经济损失。